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素人がマンションを初めて売って知った衝撃の裏事情とは?「損しない不動産業者の選び方」

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私が実際長年(20年ほど)住んでいたマンションを2020年2月末に売却したときの経験から、解ったことや少し悔やんだことなどを記事にまとめましたので売却に興味がある方は参考にしてみてください。

 

素人がマンションを初めて売って知った衝撃の裏事情とは?「損しない不動産業者の選び方」

この記事の目的は自分の持っているマンションをとにかく高く売りたい!これだけです。

今この記事を読んでいるあなたも同じ気持ちならきっとお役に立てると思います。

 

ただテレビCMとか有名な大企業の不動産だからと言って、ろくに調べもしないで適当に頼むのはかなりリスクがあるということです。

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自分なりに色々調べていったところ、知らなかった不動産の裏の事情なども分かりました!

これ知ったときはかなり衝撃がありました。

 

【資産価値は同じでも売買価格に差が出る理由】

例えばよくあるパターンで紹介しますと・・・

Tさん(56才)とNさん(48才)が査定レベルでは同等の物件を売りました。

ところがTさんはNさんの売却価格を聞いたとき愕然とします。Nさんのほうがかなり高く売れていたからです。

Tさんはその差に納得出来ません。Nさんにその理由を聞いてみました。

NさんはTさんにどこの不動産会社に頼んだのか聞きました。

Tさんはテレビコマーシャルなどで有名な大手に頼んだと言うことです。

Nさんはすぐさまそれが原因だと言い切ります。

Tさんはそんなバカな!と信じられない様子。Nさんに前もってリフォームしたんですか?と聞くもNさんは何もしてしていないと。

NさんはTさんに4つのポイントを教えてくれました。

 

知らないと損する4つのポイント

1,大手だから安心、大手だから全て任せられるは大企業の常套手段

コマーシャルとはイメージを「見込み客」または「そのうち客」の潜在意識に植え込むのが役目です。

なので今まで興味のなかった人が不動産売却などで売らなければならなくなった途端CMの企業名が浮かびます。

いままで単なる「そのうち客」や「見込み客」が優良な顧客になるわけです。

 

それほどコマーシャルは影響力が強く人の潜在意識にまで食い込んでいると言うことです。

 

2、不動産売買仲介には3種類が存在することをほとんどの人は知らない

  • 売り専門(セラーズエージェント、売主さまの代理専門仲介業者)
  • 買い専門(バイヤーズエージェント、買い主さまの代理専門仲介業者)
  • 両手専門(売主さまと買い主さまの両方を受け持つ仲介業者)

 

売り専門(セラーズエージェント)は少しでも高く売れるように特化した仲介業務となります。

買い専門(バイヤーズエージェント)は逆に少しでも安く買えるように特化した業務内容になります。

この売り専門と買い専門は目的が真逆なので、相反関係にあります。

 

3、恥ずべき囲い込み

業者間には暗黙のルールのようなものが普通はあります、それを無視したようなやり口が横行してる・・・!?

 

 

4、上手な業者の探し方

1~3までをよく理解したならばもう大丈夫、あとは効率よく業者を選ぶだけ。

 

驚くべき両手専門とは!?

ところが両手専門は・・・両方を受け持ち両方から手数料を受け取ることから”両手”と言われるようになりました。

信じられないことですが一般でもかなりまかり通っている状況です。

 

例えば弁護士と検事を一人で受け持っている状況を思い浮かべていただけるとイメージがしやすいでしょう。

 

 

莫大な利益を確保するための荒稼ぎの手段となっている

なぜそこまで荒稼ぎをする必用があるのか?

ズバリ企業ほど広告費をかけます。全ては広告費用に回すためと言っても過言ではないでしょう。

なのでテレビCMでよく見る社名ほど私たちの潜在意識下に染みこんでるということです。

 

しかも有名人(芸能人)を多用してるので、イメージ戦略もバッチリです。

ところが営業マンは無茶ぶりなノルマを課せられている状況ですから、必死で自分を殺してまでやってるわけです。

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手数料も大手企業ほど高い傾向にあるのはそういった理由もあるからです。

(出典:エステードアンドコー)

 

主要各社の平均手数料率(データ2013年度週刊住宅新聞より)

 

両手仲介業者は法的にはギリギリな感じで、グレーゾーン状態です。民法では「双方代理の禁止」というのがあります。

しかし不動産仲介は”準委任”にあたるので、実質違法にはならないということだそうです。

 

何だか腑に落ちない理由ですよね。

でもそれが現実です、なので自分でしっかり仲介業者選択する必用があると思います。

 

ただ洗脳された頭で、

(コマーシャルに芸能人が出てた)=(信用できる)という短絡的な選択はしないでください。

 

なぜなら大きく販売価格に差が出るはずだからです。

どうせなら沢山の業者に査定してもらって、色んな面で納得して決断しましょう。

 

最後は営業の人の人柄でもいいと思います。

私の場合は最後は人柄と相性のようなもので決めました。

 

その人が口先だけの人か、本心から言ってくれているのか?は何度か会ったりして感じるしかありません。

 

業者はどうやって探した方が効率的?

専門業者を一括で案内してくれるサイトがおすすめです。

一つ一つサイトやチラシで探してもいいですが、時間がかかります。

 

ただ一括査定登録はものすごい数の業者が電話を掛けてきてパニックになるんじゃないか?

という不安があると思います。

実際は全くそんなことはありませんでした。

東京ですのである程度覚悟はしていたんですが、拍子抜けしました。

 

 

以前私は中古車を一括査定登録したさいにものすごい電話の嵐を経験しました。

それは恐怖感を覚えるくらいのすさまじさでした。

 

もうあんな苦く精神的に辛い経験はしたくないと思いましたね。

 

というのも不動産というのは動きが中古車ほど速くないので、のんびりと構えてる感じがします。

とりあえず不動産売却一括査定サイトで調べてみてください。

 

囲い込み

仲介業者の選び方は両手以外で決めることです、利益相反と解っている業者は”囲い込み”とうこともやってるそうです。

つまり業者間で協力しあうことがあるんですが、例えば○○不動産に空き物件はないかという問合せをした場合、自分たちの利益を優先するために物件があっても教えないという囲い込みをするそうです。

(出典:エステードアンドコー)

 

その結果どのような影響が出るのかというと、売れたはずのタイミングを逃してしまい値下げしなければならなくなる場合が多々あるそうです。

(出典:エステードアンドコー)

 

まとめ

つまりあなたが損をしないためには以下の3つを覚えておきましょう!

  1. 売り専門業者を選ぶこと
  2. 大手だからと簡単に信用しないこと
  3. セカンドオピニオンが使えるところ

この3つめのセカンドオピニオンが出来る業者はよほど自身があるからでしょう。

お客さんにとってなんのリスクもないですからね。

 

まずは不動産売却一括査定サイトで調べてみてください。

 

PS

ちなみに私の売ったマンションは、お陰様でコロナの影響を受けたにもかかわらずなかなかの満足できる価格で売れました。

ローンも残ってたんですが終わらせて、まとまったお金でカミさんと旅行にも行けて満足しています。

 

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